Estimios/Observatorium/Benodigd inkomen om te kopen

Welk nettoloon hebt u nodig om te kopen in uw gemeente?

Hoe deze cijfers berekend zijn

Vraag

Welk netto maandinkomen en hoeveel spaargeld zijn nodig om de woning aan de mediaanprijs van elke Belgische gemeente te kopen, en haalt een koppel met het mediane inkomen van zijn gemeente dat?

Bron

Statbel, geregistreerde verkoopprijzen 2025 (verkoopakten) en mediaan beschikbaar inkomen 2023 (DataLab), licentie CC BY 4.0. De twee jaargangen verschillen twee jaar.

Indicator

Vereist inkomen: de maandlast van de lening gedeeld door een inspanningsgraad van 33 %. Vereist spaargeld: 10 % van de prijs, plus registratierechten, plus aktekosten.

Eenheid

Lopende euro: prijzen 2025; mediaan beschikbaar inkomen 2023 geherindexeerd met +10 %, koppel zonder kinderen (OESO-schaal: 1,5 keer het equivalente inkomen).

Hypothesen

Lening van 90 % van de prijs over 25 jaar aan 3,50 % (varianten 3,20 % en 4,00 %); registratierechten tegen het gewestelijke tarief voor de enige eigen woning; aktekosten geraamd op 2,5 % van de prijs, minimum 3 500 € — sindsdien herzien, zie het corrigendum.

Beperking

Het profiel is het mediane koppel. De eerste versie verdubbelde het gemiddelde inkomen per belastingaangifte, wat zijn inkomen met 38 % overschatte (gemeentelijke mediaan) en het aandeel haalbare gemeenten op 92,6 % bracht in plaats van 54,7 %.

Volledige methode · versie van 14 september 2026 · corrigendum

Geen enkele van de 18 Brusselse gemeenten waarvoor Statbel een mediane huizenprijs publiceert, ligt binnen het bereik van een koppel met het mediane inkomen van zijn gemeente. In Anderlecht, de goedkoopste, is 4 656 € netto per maand nodig en 60 250 € spaargeld vóór de ondertekening, terwijl het mediane koppel er over 3 024 € beschikt. Boven 600 000 € loopt dat spaargeld op tot een kwart van de prijs. In de rest van het land blijft diezelfde mediane woning betaalbaar voor dat koppel in 296 van de 523 gemeenten, amper meer dan één op twee.

Wij hebben deze twee drempels — het inkomen en het spaargeld — berekend voor de 554 Belgische gemeenten waarvoor Statbel een mediane huizenprijs publiceert, door de werkelijke verkoopprijzen te kruisen met het beschikbare inkomen van elke gemeente. Van Froidchapelle tot Sint-Martens-Latem loopt het vereiste inkomen uiteen van 1 tot 8.

Bijwerking van 14 september 2026. De eerste versie van dit dossier liet de registratierechten meefinancieren door het krediet. Dat is fout: in België komen ze uit eigen middelen. Het model is gecorrigeerd — krediet van 90 % van de prijs, rechten en kosten betaald door de koper — en de rentevoeten zijn geactualiseerd. Verschillende cijfers veranderen. Elsene is niet langer de gemeente met het hoogste vereiste inkomen: dat is nu Sint-Martens-Latem, omdat het oude model de Brusselse gemeenten opblies door er de rechten te laten lenen. De inkomens van Bastenaken omvatten voortaan ook die van Bertogne, in 2025 gefusioneerd. De Brusselse vaststelling zelf verandert niet.

Bijwerking van 22 september 2026 — het gezinsinkomen is gecorrigeerd, en meerdere conclusies veranderen. De eerste versie vertrok van het gemiddelde inkomen na belasting per belastingaangifte en verdubbelde dat om een koppel voor te stellen. Maar een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel dient één aangifte in voor twee : verdubbelen telde sommige personen dus dubbel, en overschatte het inkomen van het koppel met 38 % (gemeentelijke mediaan). Wij vertrekken voortaan van het mediane beschikbare inkomen dat Statbel publiceert, hetzelfde dat onze Waalse editie al gebruikt. Het aandeel gemeenten waar de mediane woning betaalbaar blijft voor een koppel gaat van 92,6 % naar 54,7 %, en de breuklijn scheidt niet langer Brussel van de rest van het land maar Vlaanderen van Wallonië. De Brusselse vaststelling wordt er alleen sterker op. Wat gepubliceerd werd en wat juist is, staat in het corrigendum.

De kerncijfers

Hypothesen: woning tegen de mediane prijs van de gemeente, krediet van 90 % van de prijs over 25 jaar tegen 3,50 %, afbetalingslast van 33 %, registratierechten tegen het gewestelijke tarief voor de eigen en enige woning en aktekosten betaald uit eigen middelen, inkomens 2023 geherindexeerd met +10 %. Volledige methode verderop.

Brussel: geen enkele gemeente binnen het bereik van een koppel met het mediane inkomen

Geen enkele van de 18 Brusselse gemeenten waarvoor Statbel een mediane huizenprijs publiceert, is haalbaar voor een koppel met het mediane inkomen van zijn gemeente.

Zelfs Anderlecht niet, de goedkoopste met een mediane woning van 341 000 €: daar is 4 656 € netto per maand nodig, terwijl het mediane koppel van die gemeente over 3 024 € beschikt. Er ontbreekt elke maand 1 632 € — en er moet 60 250 € bijeengebracht zijn vóór de ondertekening.

De noemers (252, 271 en 18) zijn de gemeenten met zowel een mediane huizenprijs als een inkomen : dertien gemeenten die uit de fusies van 2025 ontstaan zijn, hebben nog geen gepubliceerd inkomen en vallen buiten de berekening in plaats van als onbereikbaar geteld te worden. De mediaan van de gemeentelijke mediaanprijzen verschilt van de gewestelijke medianen die Statbel publiceert (235 000 € in Wallonië, 349 000 € in Vlaanderen, 530 000 € in Brussel in 2025), die wegen naar het aantal verkopen.

Van de 541 gemeenten waarvoor Statbel zowel een mediane huizenprijs als een inkomen publiceert, blijft 54,7 % haalbaar voor een koppel met het mediane inkomen. Buiten Brussel geldt dat voor 296 van de 523 gemeenten. In Brussel voor geen enkele. De breuklijn scheidt dus niet Brussel van de rest van het land : ze loopt tussen Vlaanderen, waar één gemeente op drie betaalbaar blijft, en Wallonië, waar dat er vier op vijf zijn.

De vaststelling gaat over woningen. Voor appartementen blijven 7 van de 19 Brusselse gemeenten waarvoor Statbel een mediaanprijs publiceert haalbaar voor datzelfde koppel, en 263 van de 286 gemeenten in het hele land.

Houdt het resultaat stand als je het kredietmodel wijzigt?

Dat is de eerste tegenwerping, en ze is terecht: het resultaat hangt af van het deel van de prijs dat de bank wil financieren. Wij hebben het dus herrekend met drie modellen, tegen dezelfde rentevoet (3,50 %) en dezelfde herindexering van de inkomens (+10 %).

Met een krediet beperkt tot 80 % van de prijs wordt geen enkele Brusselse gemeente haalbaar qua inkomen: de maandlast daalt, maar niet genoeg om de kloof te dichten. Er zou bovendien tussen 94 350 € en 120 250 € bijeengebracht moeten worden vóór de ondertekening, oftewel 28 tot 29 % van de prijs en tweeënhalf tot drie jaar inkomen van het koppel. Een hogere eigen inbreng doet de Brusselse drempel niet verdwijnen: ze verschuift hem van het inkomen naar het spaargeld.

Wij hebben voor een krediet van 90 % gekozen omdat dat de prudentiële drempel van de Nationale Bank is voor een eigen woning, en omdat de kosten nooit gefinancierd worden — niet om de conclusie die het oplevert. Daarom zijn alle drie de kolommen gepubliceerd.

Op de meest betwistbare hypothese van dit dossier, de groei van de inkomens sinds 2023, houdt het resultaat stand: tegen 3,50 % moet je +69,35 % inkomensgroei veronderstellen vooraleer een eerste gemeente, Anderlecht, haalbaar wordt. Het detail staat in de methode.

Twee drempels: het inkomen en het spaargeld

Kopen veronderstelt dat je twee verschillende drempels neemt. De eerste keert elke maand terug: het inkomen moet de maandaflossing dekken. De tweede neem je één keer, vóór de ondertekening: 10 % van de prijs bijeenbrengen, plus de registratierechten en de aktekosten, die de bank niet financiert.

Het is de tweede die Brussel onderscheidt. Bovenop de eigen inbreng van 10 % vertegenwoordigen de rechten en de kosten 10,1 % van de prijs in de mediane Brusselse gemeente, tegenover 5,5 % in Wallonië en 4,5 % in Vlaanderen.

De drempel van 600 000 €

In Brussel geldt het abattement van 200 000 € alleen voor goederen tot en met 600 000 €. Daarboven slaan de rechten van 12,5 % op de volledige prijs. Voor een woning van 600 000 € moet 125 000 € bijeengebracht worden; bij 600 001 €, 150 000 €. Eén euro meer op de prijs, 25 000 € meer te sparen.

5 Brusselse gemeenten hebben een mediane woning boven die drempel. Het spaargeld vooraf bedraagt er een kwart van de prijs:

Etterbeek, met een mediane woning van precies 600 000 €, blijft net onder de drempel: 125 000 €, oftewel 20,8 % van de prijs.

Kopen met één inkomen: enkele tientallen gemeenten, geen enkele in Brussel

Al het voorgaande veronderstelt een koppel. Met één alleenstaande met het mediane inkomen stort het aantal gemeenten waar de mediane woning betaalbaar blijft in elkaar. Het is ook het gevoeligste cijfer van dit dossier: veel Waalse gemeenten liggen vlak rond de drempel, en 27 gemeenten zitten er op minder dan 5 % van af, aan de ene of de andere kant.

Naargelang de verkregen rentevoet en de evolutie van de inkomens blijven tussen 12 en 70 van de 541 gemeenten betaalbaar voor één alleenstaande met het mediane inkomen. In alle gevallen: geen enkele in Brussel.

Aantal gemeenten, op 541, waar de mediane woning betaalbaar is voor één alleenstaande met het mediane inkomen, met een krediet van 90 % van de prijs.

In het centrale scenario (3,50 %, inkomens +10 %) zijn de 38 betrokken gemeenten allemaal Waals — Henegouwen 24, Namen 6, Luxemburg 6, Luik 2. Geen enkele Vlaamse, geen enkele Brusselse: dat is een verschil met de eerste versie, waar Menen er net bij zat.

Voor appartementen blijven tussen 9 en 96 van de 286 gemeenten betaalbaar voor één alleenstaande, naargelang de rentevoet en de inkomens (44 in het centrale scenario). Ook daar geen enkele in Brussel.

De uitersten

De 12 gemeenten met het laagste vereiste inkomen

De 12 gemeenten met het hoogste vereiste inkomen

De 12 gemeenten met de grootste kloof tussen lokaal en vereist inkomen

Elsene blijft de gemeente met de grootste kloof tegenover het lokale inkomen, zonder die te zijn met het hoogste vereiste inkomen. Ze behoort niet tot de rijkste gemeenten van het land: haar prijzen zijn losgekomen van haar inkomens. Omgekeerd combineren Sint-Martens-Latem en Lasne zeer hoge prijzen én inkomens die bij de hoogste van België horen — de kloof is er verhoudingsgewijs kleiner.

Dat is het verschil tussen een dure gemeente en een onbereikbare gemeente.

Methode

De gegevens

Hoe het vereiste inkomen en het spaargeld vooraf berekend worden

Wij hanteren een quotiteit van 90 %, de prudentiële drempel die de Nationale Bank toepast op kredieten voor een eigen woning. De registratierechten en de aktekosten worden niet gefinancierd: in België komen ze altijd uit eigen middelen. De koper moet dus 10 % van de prijs bijeenbrengen plus alle kosten — wat wij gemeente per gemeente becijferen.

Voor elke gemeente vertrekken wij van de mediaanprijs die Statbel publiceert. De registratierechten worden berekend tegen het gewestelijke tarief voor de eigen en enige woning: 2 % in Vlaanderen, 3 % in Wallonië, 12,5 % in Brussel met een abattement van 200 000 € voor goederen tot 600 000 €. De aktekosten — erelonen, kredietkosten, formaliteiten — worden forfaitair geraamd op 2,5 % van de prijs, met een minimum van 3 500 €.

• Krediet: 90 % van de prijs, afbetaald in gelijke maandaflossingen over 25 jaar.
• Vereist inkomen: de maandaflossing gedeeld door een afbetalingslast van 33 %.
• Spaargeld vooraf: 10 % van de prijs, plus de registratierechten, plus de aktekosten.

De weerhouden rentevoeten

Elke gemeente wordt berekend tegen drie rentevoeten over 25 jaar, bij gelijke quotiteit: 3,20 % (de gunstigste onderhandelde voorwaarden), 3,50 % (centraal scenario) en 4,00 % (courant barema). Aangezien de quotiteit dezelfde is, ligt het verschil tussen die rentevoeten niet aan het profiel van de ontlener, maar aan de bank, het EPC-certificaat, de domiciliëring van de inkomens en de gekoppelde producten.

De onderhandelde voorstellen die eind augustus en begin september 2026 werden vastgesteld, liggen vaak tussen 3,3 % en 3,9 % over 25 jaar, naargelang de bank, de formule en de gekoppelde producten.

Hoe het lokale inkomen berekend wordt

Statbel publiceert per gemeente het mediane beschikbare inkomen. Dat is een equivalent inkomen: het beschrijft de levensstandaard van het gezin, gecorrigeerd voor zijn omvang, en niet het loon van één persoon. Om er het inkomen van een reëel gezin uit af te leiden passen wij de equivalentieschaal toe waarmee Statbel dit inkomen zelf opbouwt — dezelfde als de Europese SILC-enquête: de eerste volwassene telt voor 1, de andere leden van 14 jaar en ouder voor 0,5, de kinderen voor 0,3. Een koppel zonder kinderen beschikt dus over 1,5 keer dat bedrag, een alleenstaande over één keer.

Wat deze berekening vervangt, en waarom. Tot 21 september 2026 vertrokken wij van het gemiddelde inkomen na belasting per belastingaangifte, verdubbeld om een koppel voor te stellen. Een aangifte is geen persoon: gehuwde en wettelijk samenwonende koppels dienen er één in voor twee. In het bestand 2023 telt men 1,60 inwoner per aangifte, oftewel ongeveer 1,27 volwassene: één aangifte op vier draagt al twee inkomens, en die verdubbelen telde deze personen dubbel. De toets die had moeten alarmeren past op één regel: 2 579 € per maand en per aangifte, boven het gemiddelde Belgische nettoloon. Een gemiddelde « per persoon » dat boven het gemiddelde loon ligt, kan niet over één persoon gaan.

De herindexering. De recentste gepubliceerde inkomens gaan over 2023, de prijzen over 2025. Wij passen een groei van +10 % toe. Dat is geen officieel cijfer: het is een hypothese, geijkt op de groei die in diezelfde reeks werkelijk vastgesteld is (+4,2 % in 2022, +8,2 % in 2023). De twee jaren samen geven +12,8 % : +10 % aanhouden blijft dus voorzichtig. De matrix hieronder toont wat een hypothese tussen 0 % en +20 % verandert.

De gemeentefusies. De inkomens 2023 van de oude gemeenten die betrokken waren bij de fusies van 2024-2025 zijn samengevoegd tot de 565 entiteiten van de nomenclatuur 2025 van Statbel.

Gevoeligheid voor de rentevoet en de inkomens, in Brussel

Aantal Brusselse gemeenten, op 18, waar de mediane woning haalbaar is voor een koppel met het mediane inkomen, met een krediet van 90 % van de prijs. Tussen haakjes: wat er elke maand ontbreekt in de gemeente die het dichtst bij de drempel ligt — Anderlecht in alle vijftien gevallen.

Geen enkel vakje gaat open. In de eerste versie sloegen er twee om bij +20 % inkomensgroei; met het gecorrigeerde inkomen blijft de kleinste kloof 1 209 € per maand.

Waar de drempel precies ligt. De eerste Brusselse gemeente die zou omslaan, is Anderlecht. Met een krediet van 90 % van de prijs wordt ze haalbaar vanaf +63,96 % inkomensgroei tegen 3,20 %, +69,35 % tegen 3,50 % en +78,55 % tegen 4,00 %. Met de centrale herindexering van +10 % zou geen enkele rentevoet, hoe laag ook, volstaan.

Tegen dezelfde rentevoeten legde het kredietmodel van de eerste versie die drempel op +59,71 %, +64,95 % en +73,93 %. Met een krediet van 80 % van de prijs, kosten daarbovenop, zakt hij naar +45,74 %, +50,51 % en +58,69 % — ten koste van het spaargeld dat hierboven beschreven staat, en zonder dat er daarom één gemeente opengaat.

Wat deze cijfers niet zeggen

Wij tonen de beperkingen liever dan ze weg te moffelen.

• Het gehanteerde inkomen is een equivalent inkomen, en de schaal is een afspraak. Wij passen de gewijzigde OESO-schaal toe — tweede volwassene aan 0,5 —, dus 1,5 keer het mediane inkomen voor een koppel. 2 nemen in plaats van 1,5 zou het inkomen van het koppel met 33 % overschatten en het haalbare aandeel van 54,7 % naar 88,2 % tillen, oftewel 33 punten. Dit is de meest betwistbare hypothese van dit dossier, en daarom staat ze hier met naam genoemd.
• Het beschikbare inkomen is niet wat een bank meetelt. Het omvat uitkeringen en sociale transfers, terwijl een kredietgever vooral beroepsinkomsten in aanmerking neemt. Het overschat dus het inkomen dat een bank zou meetellen, en daarmee de haalbaarheid — in een orde van grootte die onze bronnen niet laten meten: zonder becijferd antwoord.
• Het vereiste inkomen en het vereiste spaargeld zijn twee verschillende drempels. Een gezin kan de ene nemen zonder de andere. Wij meten niet het werkelijke vermogen om de eigen middelen bijeen te brengen (schenking, eerder gespaard geld, verkoop van een ander goed).
• Wij vergelijken verkoopprijzen van 2025 — de recentste die Statbel publiceert — met kredietvoorwaarden van september 2026. De prijzen zijn sindsdien wellicht blijven stijgen, wat onze drempels voorzichtig maakt.
• Statbel publiceert een mediane huizenprijs voor 554 van de 565 gemeenten, en een appartementsprijs voor 299. Onder 16 verkopen per jaar publiceert het niets, om redenen van representativiteit en vertrouwelijkheid. Koekelberg bijvoorbeeld ontbreekt.
• Het profiel is het mediane koppel, niet een koppel met twee gemiddelde inkomens. Dat zijn twee verschillende gezinnen, en het tweede is welgestelder. De eerste versie berekende het door het gemiddelde inkomen per belastingaangifte te verdubbelen, wat zijn inkomen met 38 % overschatte (gemeentelijke mediaan) en het aandeel haalbare gemeenten op 92,6 % bracht in plaats van 54,7 %.
• Dertien gemeenten hebben geen gepubliceerd inkomen. Ontstaan uit de fusies van 2025 behouden ze hun vereiste inkomen en hun spaargeld, maar ze vallen buiten de haalbaarheidstelling: een mediaan laat zich niet samenvoegen, en een lege cel is beter dan een verzonnen cijfer. Naargelang ze allemaal haalbaar of allemaal gesloten zouden zijn, varieert het gepubliceerde aandeel met hoogstens 1,2 punt.
• De afbetalingslast van 33 % is een afspraak, geen wettelijke regel.
• De looptijd van 25 jaar is een rekenhypothese. Ze stemt overeen met een zeer courante praktijk: bij Belfius koos 70 % van de starters die in 2025 leenden voor 25 jaar of meer.
• De aktekosten zijn een forfaitaire raming. De notariële erelonen zijn degressief en bij koninklijk besluit vastgelegd; ons forfait van 2,5 % van de prijs geeft er een grootteorde van.
• De mediaanprijs is onstabiel in kleine gemeenten. Het aantal verkopen staat in de gegevensset, zodat iedereen daarover kan oordelen.

Veelgestelde vragen

Waarom prijzen van 2025 vergelijken met inkomens van 2023?

Omdat dat de recentste jaargangen zijn die Statbel publiceert. De fiscale statistiek verschijnt met ongeveer drie jaar vertraging. Wij herindexeren de inkomens met +10 % en publiceren het Brusselse resultaat voor elke hypothese tussen 0 % en +20 %.

Waarom drie verschillende rentevoeten?

Omdat er geen enkele rentevoet bestaat. Bij gelijke quotiteit verschillen de voorstellen naargelang de bank, het EPC-certificaat, de domiciliëring van de inkomens en de gekoppelde producten. Wij publiceren een centraal scenario en twee grenzen.

Waarom een krediet van 90 % van de prijs, en niet van 80 %?

Omdat 90 % de prudentiële drempel van de Nationale Bank is voor een eigen woning, en omdat de kosten nooit gefinancierd worden. Wij publiceren ook het resultaat bij 80 %: geen enkele Brusselse gemeente wordt dan haalbaar qua inkomen, en er zou bovendien 94 350 € tot 120 250 € spaargeld vooraf nodig zijn.

Mijn gemeente staat als onbereikbaar vermeld, en toch heb ik er gekocht.

Het observatorium redeneert over het mediane gezin en de mediane woning. Een hogere eigen inbreng, inkomens boven het lokale gemiddelde, een goed onder de mediaanprijs of een schenking veranderen het antwoord. Het is een marktindicator, geen individueel oordeel.

Uw cijfers zijn veranderd sinds de eerste publicatie. Waarom?

Omdat het gezinsinkomen verkeerd berekend was. Wij verdubbelden het gemiddelde inkomen per belastingaangifte om een koppel voor te stellen, terwijl één aangifte vaak twee personen dekt. De correctie staat regel per regel in het corrigendum: het vereiste inkomen en het spaargeld bewegen geen euro, alleen hun vergelijking met het lokale inkomen verandert.

Zijn deze cijfers herbruikbaar?

Ja. De volledige gegevensset is te downloaden in CSV en herbruikbaar met bronvermelding (Estimios, naar Statbel).

Hoe vaak worden ze bijgewerkt?

Bij elke publicatie van Statbel, en wanneer de kredietvoorwaarden merkbaar veranderen.

Bronnen en gegevens

• Statbel — Verkopen van onroerende goederen per gemeente, jaar 2025 · licentie CC BY 4.0
• Statbel — DataLab, administratief beschikbaar inkomen per gemeente, inkomens 2023 · licentie CC BY 4.0
• Nationale Bank van België — Prudentiële drempel voor de quotiteit (LTV) van 90 % voor hypothecaire kredieten die een eigen woning financieren
• Belfius — Looptijd van de hypothecaire kredieten van starters die in 2025 geleend hebben
• Gewestelijke wetgevingen — Registratierechten in Vlaanderen, Wallonië en Brussel, 2026

De volledige gegevens downloaden: observatoire_communes.csv — 853 regels (554 woningen en 299 appartementen), het vereiste inkomen tegen de drie rentevoeten en het spaargeld vooraf voor elke gemeente, vrij herbruikbaar met de vermelding « Bron: Estimios, naar Statbel ».

Laatste bijwerking: 22 september 2026 (gezinsinkomen gecorrigeerd, zie het corrigendum). Eerste publicatie: 13 september 2026.