Frais de notaire en Belgique en 2026 : le calcul, région par région

8 octobre 2026

Quand on parle de « frais de notaire », on parle surtout d'un impôt : les droits d'enregistrement, que le notaire perçoit pour la Région. Ses propres honoraires ne représentent qu'une petite partie de la facture. Et selon la Région où se trouve le bien, la même maison ne coûte pas du tout la même chose à acheter. Pour un calcul immédiat avec vos chiffres : notre simulateur de frais de notaire.

Ce que recouvrent les frais de notaire

En Belgique, c'est l'acheteur qui paie les frais de l'acte d'achat. Ils se composent de six postes, et le notaire n'en garde que deux :

Le poste qui décide de tout est le premier. C'est aussi celui qui dépend le plus de votre situation : acheter le logement où vous allez habiter, sans posséder d'autre logement ou en vendant celui que vous avez dans le délai prévu, fait baisser le taux, parfois de beaucoup.

Les droits d'enregistrement, région par région

Le taux normal vaut pour une seconde résidence, un bien acheté pour le louer ou un achat par une société. Le taux réduit est soumis à des conditions, et il faut continuer à les respecter après l'achat : sinon, la Région réclame la différence.

Pour calculer seulement les droits, et voir l'abattement bruxellois à l'œuvre, utilisez notre page droits d'enregistrement en 2026.

Wallonie : 3 % pour votre habitation propre et unique

Depuis le 1^er janvier 2025, la Wallonie applique un taux de 3 % au lieu de 12,5 % pour l'achat d'une habitation, d'un terrain à bâtir ou d'un logement sur plan. Les conditions principales :

• acheter en pleine propriété, comme personne physique ;
• ne posséder aucun autre logement en pleine propriété, y compris à l'étranger, ou vous engager à vendre celui que vous possédez dans les trois ans ;
• vous y installer dans les trois ans (cinq ans pour un terrain ou une construction), puis y rester au moins trois ans.

Si vous partez trop tôt, il faut payer la différence avec le taux normal, soit 9,5 points du prix. Sur une maison de 300 000 €, la réduction vaut 28 500 €.

Bruxelles : l'abattement de 200 000 €

Bruxelles garde le taux de 12,5 %, mais ne le calcule pas sur les premiers 200 000 € du prix. C'est l'abattement : jusqu'à 25 000 € d'économie. Il n'existe que si le montant de l'achat — le prix et les charges imposées à l'acheteur — ne dépasse pas 600 000 €, et aux conditions suivantes :

• acheter comme personne physique ;
• ne pas être déjà propriétaire à 100 % d'un autre logement à la date du compromis. Si vous l'êtes encore, vous payez d'abord les droits complets, et l'abattement vous est remboursé si vous revendez ce logement dans les deux ans ;
• en faire votre résidence principale dans les trois ans, et y rester au moins cinq ans.

Attention à l'effet de seuil : à 600 001 €, l'abattement disparaît entièrement, et les droits passent d'un coup de 50 000 à 75 000 €.

Flandre : 2 %, peut-être 3 % en 2027

En Flandre, l'achat de votre seule habitation pour y vivre est taxé à 2 % au lieu de 12 %, à condition de vous y établir dans les trois ans. Une réduction supplémentaire existe pour une habitation modeste. Si vous possédez encore votre logement précédent, le taux réduit reste possible en vous engageant à le vendre entièrement dans les deux ans suivant l'acte : votre notaire vérifiera les conditions avec vous.

Le taux réduit pourrait passer à 3 % pour les compromis signés à partir du 1^er janvier 2027. Ce n'est pas encore voté. Si la mesure passe, c'est la date du compromis qui comptera : un compromis signé en 2026 garderait 2 %, même si l'acte est signé en 2027. Sur une maison de 350 000 €, l'écart serait de 3 500 €.

Les honoraires du notaire : fixés par la loi

Tous les notaires appliquent le même barème légal : il n'y a rien à négocier, et rien à gagner à changer de notaire. Si l'acheteur et le vendeur ont chacun le leur, ils se partagent les honoraires : la facture ne double pas.

Le barème est dégressif : une partie fixe, puis un pourcentage qui baisse à mesure que le prix monte. Depuis 2023, un barème réduit s'applique quand vous achetez votre habitation propre et unique. Pour une maison de 300 000 €, cela donne, hors TVA :

• 2 322 € avec le barème réduit (votre seule habitation) ;
• 2 578 € avec le barème normal.

S'y ajoutent un forfait de dossier de 855 € hors TVA, la TVA à 21 % sur ces deux montants, et les débours payés à des tiers pour transcrire l'acte et réunir les documents.

Exemple complet : une maison de 300 000 €

Hypothèses : une maison existante, achetée par une personne qui va y habiter et ne possède aucun autre logement, sans crédit hypothécaire. Tarifs au 1^er janvier 2026, débours non compris.

Les frais d'acte de 3 944 € réunissent les honoraires au barème réduit (2 322 €), le forfait de dossier (855 €), la TVA sur ces deux postes (667 €) et le droit d'écriture (100 €).

Pour la même maison achetée comme seconde résidence ou pour la louer, le calcul change complètement : 37 500 € de droits en Wallonie et à Bruxelles, 36 000 € en Flandre, plus environ 4 250 € de frais d'acte au barème normal. Soit 13 à 14 % du prix. C'est de là que vient le chiffre de « 12 à 15 % » souvent cité : il ne vaut plus pour qui achète sa propre habitation.

Avec un crédit hypothécaire : un second acte

Si vous empruntez, la banque exige une hypothèque, et l'hypothèque demande un second acte notarié, avec ses propres frais :

• un droit d'enregistrement de 1 % du montant garanti par l'hypothèque ;
• un droit d'inscription de 0,3 % du même montant ;
• les honoraires du notaire, eux aussi réduits pour votre habitation propre et unique, et un forfait de dossier de 627 € hors TVA quand l'acte de crédit accompagne l'acte d'achat ;
• la TVA sur les honoraires et le forfait.

Pour un emprunt de 250 000 €, les deux taxes seules font déjà 3 250 €, avant honoraires et forfait. Ils s'ajoutent aux frais de l'acte d'achat.

Un logement neuf : TVA plutôt que droits

Quand vous achetez un logement neuf à un promoteur, la construction est soumise à la TVA de 21 % et non aux droits d'enregistrement. Ceux-ci ne portent alors que sur la part du terrain. Le total n'est pas forcément plus léger : 21 % sur la construction pèse souvent plus que 2 ou 3 % de droits sur un bien existant.

Avant de calculer vos frais, vérifiez le prix

Les droits se calculent sur le prix d'achat : chaque euro payé en trop coûte aussi en frais. Avant de faire une offre, comparez le prix demandé aux prix de l'immobilier dans la commune, ou faites une estimation gratuite du bien : dix questions, une fourchette à l'écran, sans compte. Vous vendez ? Voici ce que la vente coûte au vendeur.

Pour faire le calcul avec vos propres chiffres, utilisez notre simulateur de frais de notaire : région, prix, emprunt, et le détail s'affiche poste par poste. Pour un calcul exact de votre dossier, débours compris, utilisez le calculateur des notaires, puis demandez le décompte à votre notaire avant de signer le compromis.

Sources officielles

• Notaires de Belgique : droits d'enregistrement en Wallonie, à Bruxelles, en Flandre, le taux flamand en 2027, le tarif des honoraires (version consolidée, indexation 2026), le calculateur de frais d'achat.
• Wallonie : la réforme des droits d'enregistrement (FAQ).
• Vlaanderen : la réduction pour une habitation modeste.
• SPF Finances : droit d'enregistrement et TVA.
• Wikifin (FSMA) : les frais d'un achat immobilier.