Succession 2028 : aucune commune wallonne sous 75 000 €

14 octobre 2026

Maison mitoyenne en brique rouge devant une carte stylisée de la Wallonie, traversée à hauteur du rez-de-chaussée par une ligne horizontale qui évoque le seuil de 75 000 € — Succession 2028 : aucune commune wallonne sous 75 000 €

Le 12 octobre 2026, en présentant sa trajectoire budgétaire 2027-2029, le gouvernement wallon a annoncé vouloir réformer les droits de succession : à partir du 1er janvier 2028, les 75 000 premiers euros de la part nette revenant à chaque bénéficiaire en ligne directe seraient exonérés. Le ministre-président avance que 62 % des successions en ligne directe seraient entièrement exonérées, contre moins d’un quart aujourd’hui.

Précision qui compte : c’est une annonce budgétaire. Aucun décret n’a été déposé, et notaire.be rappelait le 14 octobre que les textes définitifs doivent encore préciser les modalités. Rien de ce qui suit n’est du droit acquis.

La mesure a été reprise partout. Ce qui ne l’a été nulle part, c’est la question qu’un propriétaire se pose immédiatement : 75 000 €, ça représente quelle maison ? Nous avons confronté le seuil aux prix réels, commune par commune.

Aucune des 253 communes wallonnes n’a une maison médiane sous 75 000 €

Le calcul repose sur les médianes communales de prix des maisons publiées par Statbel pour l’année 2025 complète. Sur les 261 communes wallonnes présentes dans ce jeu de données, 253 ont une médiane publiée ; les 8 autres comptent trop peu de ventes pour qu’un chiffre soit diffusé.

Aucune de ces 253 communes n’affiche une médiane inférieure à 75 000 €. La moins chère des communes couvertes, Froidchapelle, est à 95 000 €. La médiane des 253 médianes communales s’établit à 255 000 €.

Quatre hypothèses avant d’aller plus loin, parce qu’elles déterminent tout le reste : le défunt possédait le bien en pleine propriété, la maison constitue l’essentiel de la succession, il n’y a pas de dettes à déduire, et les bénéficiaires en ligne directe reçoivent des parts égales. Un seul de ces paramètres qui change, et le résultat bouge.

Sous ces hypothèses, et parce que le seuil s’appliquerait à la part nette de chaque bénéficiaire :

un bénéficiaire unique se situerait au-dessus du seuil dans les 253 communes, sans exception ;
à 150 000 €, soit deux bénéficiaires à parts égales, 11 communes sont à hauteur du seuil ou en dessous — dont Boussu, à exactement 150 000 € ;
à 225 000 €, soit trois bénéficiaires, 83 communes le sont, un tiers de la Wallonie ;
pour la commune wallonne médiane, à 255 000 €, il faudrait quatre bénéficiaires.

Les onze communes du premier groupe sont huit hennuyères — Froidchapelle, Quiévrain, Colfontaine, Quaregnon, Frameries, Erquelinnes, Dour, Boussu — et trois namuroises : Hastière, Viroinval et Couvin.

Variante : si le défunt ne possédait que la moitié du bien

Une maison n’entre pas toujours entière dans une succession. Lorsque le défunt n’en détenait en pleine propriété que la moitié, la valeur à répartir est divisée par deux, et le résultat change nettement : un bénéficiaire unique serait à hauteur du seuil ou en dessous dans 11 communes — les mêmes onze, Boussu tombant à exactement 75 000 € — et deux bénéficiaires à parts égales dans 197 des 253 communes, dont sept exactement à la limite, le seuil correspondant alors à une médiane communale de 300 000 €.

C’est la part la plus utile de ce calcul : le seuil de 75 000 € ne sépare pas des communes chères de communes bon marché, il dépend d’abord de la quote-part détenue par le défunt et du nombre de bénéficiaires. Ces deux scénarios restent des illustrations de seuils, pas une mesure du nombre de familles qui seraient exonérées — cela, les données publiques ne permettent pas de le dire.

Province par province : combien de bénéficiaires faut-il ?

Le tableau reprend, pour chaque province, la médiane des médianes communales de prix des maisons (Statbel, année 2025 complète), le nombre de bénéficiaires à parts égales qu’il faudrait pour couvrir cette médiane en pleine propriété, et le nombre de communes concernées à deux et trois bénéficiaires.

Province	Communes	Médiane communale	Bénéficiaires à parts égales	Communes ≤ 150 000 €	Communes ≤ 225 000 €
Brabant wallon	27	396 000 €	6	0	0
Liège	80	265 000 €	4	0	18
Luxembourg	39	250 000 €	4	0	11
Namur	38	249 500 €	4	3	14
Hainaut	69	200 000 €	3	8	40
Wallonie	253	255 000 €	4	11	83

La médiane wallonne est une médiane des médianes communales : elle ne s’additionne pas à partir des lignes du tableau, contrairement au nombre de communes.

L’écart entre provinces est considérable. Dans le Hainaut, 40 communes sur 69 seraient couvertes par trois bénéficiaires à parts égales. Dans le Brabant wallon, aucune ne l’est, et il en faudrait six pour couvrir la médiane de la province.

Quelques repères de villes, avec le nombre de bénéficiaires à parts égales correspondant : Charleroi 158 000 € (3), Mons 190 000 € (3), Liège 206 500 € (3), Tournai 232 000 € (4), Namur 305 000 € (5), Wavre 415 000 € (6).

Pourquoi, alors, 62 % de successions exonérées ?

Les deux chiffres ne se contredisent pas : ils ne portent pas sur la même population. L’estimation gouvernementale couvre l’ensemble des successions en ligne directe, toutes compositions de patrimoine confondues. Notre calcul porte sur le prix des maisons vendues en 2025, dans le seul cas où la succession comprend une maison qui en constitue l’essentiel.

La répartition des successions wallonnes selon qu’elles contiennent ou non un bien immobilier n’est pas publiée, et aucune étude d’impact n’était accessible à la date de rédaction. Nous ne pouvons donc pas expliquer l’écart entre les deux chiffres — seulement signaler qu’un taux d’exonération élevé sur l’ensemble des dossiers ne dit rien du vôtre s’il comporte une maison.

Ce que cela change pour un propriétaire wallon

L’estimation du bien détermine l’assiette. Les droits de succession se calculent sur la valeur vénale du bien au jour du décès, telle qu’elle est déclarée à l’administration. C’est cette valeur, et non la médiane de votre commune, qui fixe le montant taxable. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur l’estimation qui fixe vos droits de succession.

Le nombre de bénéficiaires deviendrait un paramètre. L’exonération s’appliquerait à la part nette de chaque bénéficiaire, dans la limite de 75 000 € par personne : une part inférieure serait intégralement couverte, et le total exonéré n’atteint 75 000 € multipliés par le nombre de bénéficiaires que si chacun reçoit au moins ce montant. C’est une donnée à verser à une réflexion de planification successorale, avec un notaire.

La maison familiale bénéficie déjà d’un régime de faveur. En Wallonie, la transmission en ligne directe du logement qui était la résidence principale du défunt relève d’un tarif réduit par rapport au barème ordinaire, sous conditions — notamment une occupation d’au moins cinq ans et un bien situé en Région wallonne. Le détail des tranches figure sur le site du notariat ; un notaire est le mieux placé pour dire ce qui s’applique à votre situation. L’abattement annoncé viendrait donc s’ajouter à un régime déjà adouci pour ce cas précis.

Le conjoint survivant relève d’un autre régime. Depuis le 1er janvier 2018, le conjoint ou le cohabitant légal survivant est exonéré, sous conditions, sur l’intégralité de sa part nette dans le logement familial. Cette exonération ne couvre pas le reste de sa part successorale, et elle est indépendante de la réforme annoncée.

Ce qui n’est pas encore fixé

Le décret n’est pas déposé. Les modalités de l’abattement — comment il s’impute, à quelles catégories exactement il s’applique — restent à écrire, et notaire.be le souligne.

Un autre texte est déjà voté par ailleurs : un décret wallon de décembre 2024 modifie les droits de succession pour les décès survenant à partir du 1er janvier 2028. La manière dont l’abattement annoncé en octobre 2026 s’articulera avec ce texte n’est pas publique à ce jour. La Libre relevait d’ailleurs le 12 octobre que la réforme coûtera 200 millions d’euros en 2028 au lieu des 400 millions initialement prévus : elle a été revue à la baisse.

Autrement dit : le seuil de 75 000 € est l’élément le plus solide de l’annonce, et c’est celui que nous avons confronté aux prix. Le reste du régime applicable en 2028 n’est pas stabilisé.

Enfin, nos chiffres sont des repères, pas des prévisions. La part nette porte sur la succession entière : d’autres actifs l’augmentent ; des dettes, une propriété partielle du défunt ou les droits du conjoint survivant la diminuent. Des parts inégales changent aussi le résultat, puisque l’abattement s’apprécie bénéficiaire par bénéficiaire. Et la médiane communale décrit les maisons vendues en 2025, pas celles qui sont transmises. Pour un dossier réel, seul un notaire peut dire ce qui sera dû.

Questions fréquentes

L’abattement de 75 000 € s’appliquerait-il par succession ou par héritier ?
Par bénéficiaire. Selon le gouvernement wallon et notaire.be, ce seraient les 75 000 premiers euros de la part nette revenant à chaque bénéficiaire en ligne directe. Une part inférieure à 75 000 € serait intégralement couverte. Trois enfants pourraient mobiliser jusqu’à 225 000 € d’exonération, mais ce maximum suppose que chacun reçoive au moins 75 000 €. Les modalités précises restent à écrire.

À partir de quand ?
Au 1er janvier 2028, selon l’annonce du 12 octobre 2026. Aucun décret n’a encore été déposé ni voté sur ce point.

Si j’hérite de la maison de mes parents en Wallonie, serai-je exonéré ?
Cela dépend de la composition de la succession et des droits de chaque bénéficiaire. Dans les deux scénarios illustratifs examinés ici : si le défunt détenait la maison en pleine propriété, un bénéficiaire unique resterait au-dessus du seuil dans les 253 communes couvertes par Statbel, puisque aucune n’a de maison médiane sous 75 000 € ; s’il n’en détenait que la moitié, un bénéficiaire unique serait à hauteur du seuil ou en dessous dans 11 communes, et deux bénéficiaires à parts égales dans 197.

Sur quelle valeur les droits sont-ils calculés ?
Sur la valeur vénale du bien au jour du décès, déclarée à l’administration fiscale. La médiane de votre commune ne donne qu’un ordre de grandeur ; une estimation propre au bien reste indispensable.

Et le conjoint survivant ?
Depuis le 1er janvier 2018, il est exonéré sous conditions sur l’intégralité de sa part dans le logement familial en Wallonie, indépendamment de cette réforme. Le reste de sa part successorale demeure taxable.

Sources

Note méthodologique

Calculs Estimios sur le fichier Statbel « Ventes de biens immobiliers », année 2025 complète (période annuelle), niveau communal, catégorie « Toutes les maisons avec 2, 3, 4 ou plus de façades (hors appartements) ». 261 communes wallonnes présentes, 253 avec une médiane publiée, 34 321 transactions. Les seuils sont appliqués de façon inclusive : une commune dont la médiane vaut exactement 150 000 € est comptée dans les 11, une commune à exactement 225 000 € dans les 83, et une commune à exactement 300 000 € dans les 197 de la variante en demi-part. Le nombre de bénéficiaires est la médiane communale divisée par 75 000, arrondie à l’entier supérieur, et suppose des parts égales. Aucune donnée de ce calcul n’est issue du baromètre notarial du 13 octobre 2026, qui porte sur des moyennes et sur une autre période.

Cet article est une information générale. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un conseiller fiscal sur une situation particulière.