Plus-values 2026 : votre maison est-elle taxée ?

8 septembre 2026

Depuis le 1er janvier 2026, la Belgique taxe les plus-values sur les actifs financiers. Beaucoup de propriétaires ont compris que la vente de leur maison allait suivre. Ce n’est pas le cas — mais une autre règle, plus ancienne, continue de s’appliquer et reste largement ignorée.

La réponse courte

La taxe de 10 % entrée en vigueur au 1er janvier 2026 porte sur les actifs financiers — actions, fonds, ETF, crypto-actifs, or d’investissement — et non sur la vente d’un bien immobilier détenu en direct par un particulier. La vente de votre maison ou de votre appartement reste soumise au régime des revenus divers du Code des impôts sur les revenus, inchangé depuis des années.

Ce régime est simple dans son principe : la plus-value réalisée par un particulier sur un immeuble n’est pas taxée, sauf dans une série de cas précis. Le plus fréquent est la revente d’un bien bâti moins de cinq ans après son achat.

Ce que la taxe de 2026 vise réellement

La nouvelle contribution frappe les gains réalisés sur des actifs financiers au taux de 10 %, avec une franchise annuelle de 10 000 euros par contribuable, et une valeur de référence fixée au 31 décembre 2025 pour les actifs détenus avant cette date. Les organisations de consommateurs, dont Test-Achats, ont détaillé ce mécanisme dès son adoption : l’immobilier détenu en direct n’y figure pas.

Une nuance mérite d’être posée. Si votre bien n’est pas détenu en votre nom mais par une société dont vous possédez les parts, ce sont ces parts qui sont des actifs financiers. La cession de la société n’est alors plus une vente immobilière au sens fiscal. C’est un montage minoritaire chez les particuliers, mais il change entièrement la réponse : dans ce cas, parlez-en à votre conseiller avant de signer quoi que ce soit.

La règle qui s’applique vraiment : les cinq ans

Un bien bâti revendu par un particulier dans les cinq ans de son acquisition à titre onéreux est taxé à 16,5 % sur la plus-value, majorés des additionnels communaux. Au-delà de cinq ans de détention, la plus-value échappe à l’impôt. Pour un terrain non bâti, le délai est plus long : 33 % pendant les cinq premières années, 16,5 % entre la cinquième et la huitième, exonération ensuite.

Le tableau ci-dessus résume le régime décrit par la Fédération royale du notariat belge sur notaire.be. Il faut y ajouter un cas particulier : un bien reçu par héritage et revendu, même rapidement, ne tombe pas dans la règle des cinq ans. La succession n’est pas une acquisition à titre onéreux.

L’exonération qui couvre la plupart des vendeurs

La vente de l’habitation propre est exonérée de toute taxation de plus-value en Belgique, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant du gain. C’est la raison pour laquelle l’immense majorité des vendeurs belges n’a jamais eu à se poser la question.

L’exonération n’est cependant pas automatique du seul fait que vous y avez habité. La loi exige que le bien ait été votre habitation propre pendant une période ininterrompue d’au moins douze mois précédant le mois de la vente. Une période d’inoccupation de six mois au maximum est tolérée entre le déménagement et la signature de l’acte — le temps de vendre, précisément.

C’est ce délai de six mois qui piège les vendeurs pressés de déménager. Quitter son logement en mars et signer l’acte en décembre de la même année, sur un bien acheté trois ans plus tôt, fait sortir la vente du champ de l’exonération.

Ce que le fisc taxe : pas l’écart entre deux prix

La plus-value imposable n’est pas la différence entre votre prix d’achat et votre prix de vente. Le prix d’acquisition est d’abord majoré des frais — 25 % forfaitaires, ou les frais réels si vous les justifiez — puis de 5 % par année complète de détention. Les travaux réalisés par un entrepreneur enregistré s’ajoutent à cette base, et les frais de vente se déduisent du prix obtenu.

Cette revalorisation change tout. Voici le calcul complet sur un appartement acheté 250 000 euros en septembre 2022 et revendu quatre ans plus tard, dans deux scénarios de prix.

Dans le premier scénario, un gain apparent de 50 000 euros produit un impôt nul : la base revalorisée dépasse le prix de vente. C’est le cas le plus courant sur un marché qui progresse de quelques pour cent par an. Il faut une progression franchement supérieure à la revalorisation forfaitaire — un quartier qui décolle, une rénovation lourde, un achat sous le prix du marché — pour que l’impôt apparaisse.

Le contexte : des hausses modestes, donc peu de plus-values imposables

Au deuxième trimestre 2026, le prix moyen d’une maison en Belgique s’établit à 356 774 euros, en hausse de 1,9 % sur un an, selon le baromètre de la Fédération royale du notariat belge. Une progression de cet ordre reste très en dessous des 5 % annuels de revalorisation forfaitaire du prix d’acquisition.

Ces moyennes régionales cachent des écarts considérables d’une commune à l’autre. Une maison bruxelloise à Uccle n’a pas suivi la même trajectoire qu’un bien équivalent à Liège ou à Namur, et c’est bien la trajectoire de votre commune — pas la moyenne nationale — qui décide s’il y a plus-value imposable ou non.

Trois situations où l’on se croit exonéré à tort

Le bien loué que vous avez habité avant. L’exonération vise l’habitation propre au moment de la vente, pas à une époque quelconque. Un appartement occupé pendant dix ans, puis mis en location pendant deux ans avant la vente, ne remplit plus la condition des douze mois précédant le mois de la vente.

La maison de famille achetée aux cohéritiers. Racheter les parts de vos frères et sœurs est une acquisition à titre onéreux. Elle fait courir un nouveau délai de cinq ans sur la quote-part rachetée, alors que la part reçue par succession en reste exempte.

Le bien rénové puis revendu. Plus le chantier a été lourd et rapide, plus l’administration peut y voir une opération excédant la gestion normale d’un patrimoine privé — et donc appliquer 33 % au lieu de 16,5 %, sans limite de délai. Emprunt contracté pour l’achat, revente rapide, recours à des professionnels, répétition des opérations : ce sont les indices retenus.

Ce qu’il faut faire avant de mettre en vente

Trois vérifications suffisent à savoir où vous en êtes, et elles se font en une soirée.

Reprenez d’abord la date exacte de l’acte authentique d’achat, pas celle du compromis : c’est elle qui fait courir le délai de cinq ans. Rassemblez ensuite les factures de travaux d’un entrepreneur enregistré, qui gonflent votre base d’acquisition et réduisent d’autant la plus-value imposable. Estimez enfin la valeur actuelle du bien, pour la comparer à votre base revalorisée plutôt qu’à votre prix d’achat : c’est cette comparaison-là, et elle seule, qui dit s’il y aura de l’impôt.

Si le calcul fait apparaître une plus-value imposable et que la date des cinq ans approche, la question de reporter la signature de quelques semaines devient légitime. Elle se pose en concertation avec votre notaire, qui connaît le détail de votre acte d’achat.

Questions fréquentes

La taxe de 10 % sur les plus-values s’applique-t-elle à la vente de ma maison ?
Non. La contribution entrée en vigueur au 1er janvier 2026 porte sur les actifs financiers. La vente d’un immeuble détenu en direct par un particulier reste régie par le régime des revenus divers du Code des impôts sur les revenus.

Je vends ma résidence principale avec 120 000 euros de gain : combien vais-je payer ?
Rien au titre de la plus-value, à condition d’avoir occupé le bien de manière ininterrompue pendant au moins douze mois précédant le mois de la vente, avec une tolérance d’inoccupation de six mois au maximum.

J’ai hérité d’une maison et je la revends dans l’année. Suis-je taxé ?
Non au titre de la règle des cinq ans : une succession n’est pas une acquisition à titre onéreux. Les droits de succession, eux, restent dus selon le barème de votre région.

Comment est calculée la plus-value imposable exactement ?
Prix de vente diminué des frais de vente, moins le prix d’achat majoré de 25 % forfaitaires de frais — ou des frais réels justifiés —, majoré de 5 % par année complète de détention, et augmenté des travaux facturés par un entrepreneur enregistré. Le solde positif est taxé à 16,5 %, additionnels communaux compris.

Dois-je déclarer moi-même cette plus-value ?
Oui si vous êtes résident belge : elle se déclare dans la rubrique des revenus divers de la déclaration à l’impôt des personnes physiques de l’année suivante. Pour un vendeur non-résident, le notaire retient et verse l’impôt au moment de l’acte.